3年前に法人で購入した産業用太陽光発電所を、課税事業者から免税事業者に切り替えたタイミングで売却しました。
売却額：3050万円
差額：-310万円
↑コレだけ見ると赤字ですが太陽光ローン融資を受けて購入してるので利益はでてます。
投資額1,000万円に対し税引後562万円くらいの手取りです。
560万円÷3年=186万円
利回り18%以上
年間186万円なのでまぁ合格点じゃないでしょうか？
・高く売却にするには？
・仲介業者とのトラブルは？
・不動産売却の流れは？
売却を考えてる方には参考になると思うので、ぜひ最後まで3年間の購入〜売却までのノンフィクションを参考ください！
まず損せず高く売るために絶対にやるべきは買取業社1社だけに見積もりしない！
コレにつきます。
メガ発とか複数社に一括査定できるサービスで必ず相見積もりをしましょう。
見積もり金額500万円とか変わってくるよ！
目次
太陽光発電所の売却の決め手は変動金利の上昇と不動産購入資金
| 購入時の太陽光のスペック | |
| 購入金額 | 3,360万円 |
| 土地 | 賃貸/借地権(200万円) |
| 設置容量 | 97.2kW |
| 売電単価 | 29.7円 |
| FIT期間 | 19年 |
| 2022/3〜12 発電量/売電価格 |
94,544kwh 280万円 |
| 2023/1〜12 発電量/売電価格 |
114,240kwh 340万円 |
| 2024/1〜12 発電量/売電価格 |
10,6412kwh 316万円 |
防草シートが白いのは両面パネルだからです。
自分で言うのもなんですが、発電量も申し分なく長期保有していてもいい自慢の太陽光発電所なんですが、
・NISAの非課税枠が増えた
・不動産購入資金の確保
・不動産購入後でタイミングが良かった
・法人の決算書の黒字化
これが主な売却理由で、生活が苦しくなったわけではありません。
太陽光ソーラーローンの変動金利が右肩上がり
購入する時に確か三択でした。
①ジャックス固定2.1%/期間15年
②アプラス変動金利1.8%/期間15年
③アプラス変動金利1.8%/期間20年
変動すぐには上がらんやろ！キャッシュフロー欲しいし20年でいいや！
軽いノリで③を選択しましたが、1.8%の期間はたった4ヶ月間だけ！！！
今日に至るまで、まるでS&P500かのごとく天井知らずです💦
| 期間 | 金利 |
| R4/3月〜6月 | 1.80% |
| R4/7月〜12月 | 1.90% |
| R5/1月〜6月 | 2.05% |
| R5/7月〜12月 | 2.25% |
| R6/1月〜6月 | 2.35% |
| R6/7月〜12月 | 2.40% |
| R7/1月〜6月(予定) | 2.50% |
不動産投資も理由の1つ
去年(2024年9月)に築浅の一棟マンションを購入しました。
| 購入した不動産 | |
| 購入価格 | 15,000万円 |
| 築年数 | 9年 |
| 利回り | 7.7% |
| タイプ | 3階建てRCマンション 1K/34平米：12世帯 2LDK/64平米：3世帯 |
不動産購入で大きく経費として、以下は一括で落とせます。
収入印紙：20万円
不動産取得税：190万円
固定資産税(精算)：20万円
不動産取得税は概算。ざっくりとした金額です。
不動産の減価償却も合わせるとざっくり経費が700万円になるので、太陽光発電所売却益による税金を圧縮できます。
太陽光発電投資〜売却は儲かったのか？
FIT単価29.7円(税込)の太陽光発電設備を3,360万円(内土地は200万円)を、2,360万円の融資を引いて約3年間運営しました。
投資額は1,000万円の結果はコチラ。
| 3年間の太陽光事業損益 | |
| 売電収入+消費税還付 | 12,406,360円 |
| 経費 | 5,672,464円 (内役員報酬手取り2,038,932円) |
| 元金返済(借入2,360万円) | 2,925,761円 |
| 投資額(頭金) | 10,000,000円 |
| 売却益 | 9,777,741円 |
| 税引後の手取り | 5,624,808円 |
消費税
法人税
社会保険料
役員報酬
償却資産税
利息
電気代
保険
メンテナンス費用など
1,000万円投資して3年間でトータル560万円(税引後)の利益がでました。
なんとか儲かりましたね^ ^
利回り18%なので、銀行に寝かせておくよりは全然いいですね。
頭金なしならおそらく消費税還付分の288万円くらいの利益だったかもしれません💦
【消費税還付】課税事業者から免税事業者へ変更して売却
太陽光発電所を購入する時に課税事業者になることで消費税還付を受けれますが、3年間は免税事業者に戻れません。
課税事業者のまま売却すると消費税がかかるので、おそらく多くの方が3年目以降に免税事業者に変更して太陽光を売却すると思います。
僕も3年後以降の免税事業者に変更してから売却しました。
2021年〜2023年：課税事業者
2024年〜2025年：免税事業者
法人の次回決算は2025年8月で、
R6/9月に不動産購入
R7/1月に太陽光売却
不動産購入でかかった経費を太陽光売却益に相殺できます。
利益確定のタイミング的にも良かったです^ ^
太陽光発電所の査定額・買取価格は仲介業者によってバラバラ
そうだ！太陽光発電所を売却しよう！
と思ったらできるだけ早めに多くの会社から査定・見積もりをもらいましょう！
僕の場合、買取価格も仲介手数料などまじでバラバラでした。
A社：3,200万円
B社：2,700万円
C社：3,000〜3,500万円
D社：2,900万円
例えば、C社は簡易査定で最大3,500万円とメールがきました。
購入金額より高いやん！
正確な査定&売却を希望するなら連絡を！ということでやってもらうと…
2,700万円！！
..売却額が査定額よりかなり下がることもあるので急がず根気強く探しましょう。
メガ発で一括査定は便利
メガ発は販売だけではなく太陽光発電所の一括査定をしていて、最大5社の見積もりもらえます。
僕はメールが来た後に3社来ました。
メガ発だけじゃなく個別にも査定してもらいましたが、
所在地・座標
発電実績
土地の借地代
固定資産税
パネルの種類・枚数
設備確認認定証
完成図書
などけっこう送る書類が多いので、まずは一括査定していくらで売れそうか確認した方がいいです。
太陽光発電所売却でトラブルを回避する方法
先ほど9月に不動産を購入したと言いましたが、実はそのマンションにもFIT単価39.7円(残り10年の太陽光設備(20khW)があり、物件とは別で売買契約をしました。
・9月に太陽光を購入
・1月に太陽光を売却
売主の買主両方の経験がある僕が太陽光売買取引でトラブルにならないように気をつけたことはコレです。
・税引きか税込かの確認
・償却資産税は精算するのか
・仲介か買取か
・発電所の名義変更の手数料はかかるのか？
・電力会社への名義変更
・売却(支払後)の売電収入はどうするのか？
特に償却資産税を理解しないと後で揉めると思う。
償却資産税の精算は太陽光売却トラブルになりそう
償却資産税は毎年1月1日時点の所有者が支払い義務者。
売買契約決済日は1月24日ですが1月1日時点の所有者の僕です。
昨年分ではなく今年分(前払い的な感じ)なので、わずか24日しか所有者じゃない僕に納税所が届きます。
忘れた頃にやって来るあれね..
なので太陽光売買のトラブルにならないように償却資産税の精算はあるか必ず聞きましょう。
令和7年分の精算ではございますが、納税通知書は5月頃まで発行されませんので、令和6年度の税額:311,800円を基に計算し、精算をさせて頂きます。311,800円 × 342日／365日 ＝292,152円
僕の場合は去年の納税額から日割り計算してもらい決済日に振込んでもらいました。
ちなみにローン残債がある場合はその差額が振り込まれるパターンが多いと思います。
売却先がローン会社に2,000万円を振込
↓
残りの1,000万円を自分に振込
決済日はこの流れでした。
太陽光発電所の名義変更トラブルも注意
太陽光を売却しても名義変更までに3ヶ月以上かかります。
2024年度から制度が変更し、10kW以上の太陽光発電事業者が名義変更する時は近隣の住民に説明会や事前周知(ポスティングなど)をしなければなりません。
9月買った方の太陽光2月になってもまだ名義変わらない。
説明会などして3ヶ月後から名義変更ができるので、売却後しばらくは名義変更できません。
おそらく買取業社さんがやってくれると思いますが、
名義変更の申請の費用はどちらが払うのか？
など、後でトラブルにならないように話し合いましょう。
僕の場合は名義変更の費用や説明はすべて買い取った会社さんの負担でした。
現在、名義変更手続きには半年以上かかると聞いており手続きには、
履歴事項全部証明書
印鑑証明所
などが再度必要になるので、売却後も買主さんと連絡が取れるようにしておきましょう。
太陽光発電所の売却のまとめ
メガ発やタイナビなどで一括査定して、まずはどれくらいで売れそうか相見積もりしましょう。
買取業社によって
・自社で運営するのか？
・仲介するだけか？
・買い取って再販するのか？
なども違います。
1,000万円単位の大きな取引なので、手数料や売却などの流れも自分自身で理解して、トラブルを回避しましょう。
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